太意外！刚刚这些项目被迫把我赶出门外！

　　继国庆小长假新房成交火了之后，南京高端改善四代宅再被买爆。上周末，不少外地客闪现雨花、河西、南部新城等多个售楼处。

　　进入11月，叠加案场折后及政府购房补贴，显而易见的本地和外地自住客进场速度加快，新房库存快速被消化，对于准备买房的人来说，选择要比以前少很多。

　　诸如岱山金基雅玥、雨核万科朗拾、江核保利扬子萃云台、燕子矶保利文璟和颂、软件谷的保利荷雨瑧悦、南部新城保利招商文璟和颂、鼓楼小桃园的首开桃园金茂府以及河西青奥滨江中宁府...都快没房子啦

　　以上这些区域新房将陆续见底，有的已经临近尾盘，卖完短期内区域不会再有新房入市，有的小户型已经售罄，再选总价段提升。后面即便有新盘补仓，要么贵，要么面积大，货量也不会太多。

　　按照上层指示，楼市要健康发展，房价要止跌企稳，经济要发展就要：消存量、优增量、提质量。而 南京房价 经过过去一年多的盘整，性价比已非常明显，供需关系也在悄然变化，重新达到一个平衡。随着一系列利好政策的出台，后期大涨不敢说，至少相对当前的超跌状态，会逐步回升。

　　目前整个岱山片区也快没啥新房了，金基雅玥整个10月清了不少房源，现在仅有少量建面约138㎡四房在售，价格很有吸引力，清盘价340万不要就可以拿到四房，这个价搁之前只能买到99㎡户型。

　　项目为实景现房（6月底已经交付）带会所泳池，绿化会所设计随处可见金基三大师的影子，配置相当高。400多万小区的品质，现在300万出头就能拿下，自住相当划算。小区为金基物业，住过的都说好。

　　了解金基的朋友应该很清楚，金基被称誉为南京本土的“豪宅专家”，在南部新城、河西、城东曾开发过一批高端改善红盘，如望樾府、朗樾府、瞻月府等品质标杆作品，新房普遍定价要比周边竞品高2000-3000元/㎡，不仅卖的贵还卖的好，这几年金基二手房市场溢价力有目共睹。

　　金基雅玥当初雨核的嘉玥被称为城南“双子星盘”，首开时一度卖到3万6摇号，项目交付力也是按照主城4万/㎡+水准呈现，尤其是小区景观营造，相当出圈。业内有句话说，能金基（仁恒）、不其他。

　　此外，隔壁电建洺悦华府还有少量113㎡现房，价格也很低，200多万还送车位，自住捡漏很香。后面待宁芜铁路外绕、三期地铁16号线落实后，区位优势会更明显。

　　绿城云栖玫瑰园、首开南岸潮鸣都是主城低密产品，实景现房销售，区域在于首开主打建面约89、113㎡小户型，总高四层洋房，部分总价200万不到就能买到；

　　绿城云栖玫瑰园洋房面积稍大，总高6层，户型建面约128-175㎡不等，洋房外还有少量165-215㎡叠墅，毛坯交付，物业为绿城物业。绿城这块地当初拿地价就有2万4，要求现房销售，现在贴着地皮卖，单价2字头，基本不赚钱。

　　目前这几盘都是现房，尾盘清盘阶段，价格可谈，待这批房源卖完区域内短期也没啥新房了，考虑自住的朋友要尽快出手。

　　今年以来除了江北，江南各区的土拍节奏都在放缓。拿雨核来说，目前板块内在售新房都是前两年卖的地，马上等这批房源快速跑量完，短期也没房子了。

　　万科朗拾雨核尾盘状态，待朗拾彻底清盘后，万科要转战江北核心区开发，整个数字大道以北也只剩下建发璞云一盘在售。所以国庆以来，你看璞云99/106㎡小户型卖的非常好。

　　对于购房人来说，以前你可以犹豫纠结，回去考虑，但自从少了万科这个竞品红盘后，璞云不着急降价出货了，折扣收回、涨价也是顺理成章的事。

　　看房人要么接受，要么等璞云西侧的新地块出让，倘若等新地块，微观环境肯定不如现在的璞云、朗拾位置好。

　　房价层面，在经过一年多的盘整后，如今板块内房价，已回调至四年前水平，更健康务实，同时也给年轻人打开了上车的窗口期。

　　位置上，雨核本身产业基础扎实，城市界面新颖，自住氛围浓厚，同时介于河西和南部新城之间，最先承接头部板块价值外溢，叠加强大的软件谷做后盾，完全可以大胆入。

　　再看二弟软件谷，以前经常听人说铁心桥环境差，附近安置房多，商品房三四个，压根卖不动，本地人压根也看不上。

　　现在再看，凤起云台、伟星时代悦峰都没什么好楼层挑了，原先板块内三四个盘共存的局面，买房人随便挑，随便比，但现在不一样了，板块新房消化很快库存见底，主力也就剩下保利荷雨瑧悦一盘。

　　而且荷雨瑧悦89㎡小户型在九月份就没货源了，现在最小在售面积为建面约99、106㎡，总价拉升不说，产品选择上相比上半年亦明显收窄。以前300万内能考虑89平小三房，现在只能把预算提高到350万起，有些户型还未必有好楼层啦。

　　中央商务区销冠盘保利扬子萃云台剩余货值也不多了，好楼层房源库存见底，国庆新补仓的四代宅扬子保利江韵瑧悦非常受欢迎，低密度+好产品+好价格洋房推出当日被快速抢空。

　　粗略统计，单核心区已出让及已挂牌将出让涉宅地块达到35幅之多，几乎占据了2024年新区土地供应的90%，本月还有两幅核心区地块要拍，暂不知下个月是否还有土拍计划。

　　从已知房企动作来看，江北明年新房供应会比较多，上半年核心区仁恒滨江园、南工大四代宅卓越G12预计都要上市。

　　已经确定合作（代建模式）开发的万科核心区G04/G13、中建东孚核中核G05、招商建管携手招商蛇口打造核心区G11启动在即。这些盘错峰入市还好，不然凑在一块又少不了价格战，新项目上市，产品迭代力更强，对区域内房龄较老的二手房会是个不小的冲击。

　　细数核心区这些地，地价和容积率回调非常明显，核心区地价从早年的2万5降至如今的1万6、7，降幅达到8000-9000元/㎡；容积率方面，也从早期的2.8大高层，降至现在的1.5-1.8之间。于新入江核的购房人而言，其实是好事，同等预算下能买到高性价比、好房子的概率反倒更大了。

　　就在这两天，江北五桥、高新区陆续发布土地规划调整，部分宅地连续改为工业用地及科研用地。这也反映了一个趋势，以人定量、按需供应会是楼市新常态。

　　商品房掰着指头也能数过来，先说燕子矶，华发四季雅筑已交付、颐和四季府尾盘在售、保利燕璟和颂进入清盘阶段，90㎡以内小户型主力在售项目仅剩保利国贸璟上。

　　用不了多久，燕子矶也快没新房选了。国贸东侧倒还有一幅宅地，这块地去年拍出的，到今年没有任何开发动作，按某国企风格，多半要等到竞品货量跑至9成，才会启动。

　　其次新玄武，板块开发进入后期兑现，2021年招商拿下G24之后，就没有大体量宅地供应，目前住宅招商局中心臻境西区还有房源在售，不过114、143户型也不多了。隔壁复地明日之城还有2#在售，价格相比前两年低了不少，目前3.7万/㎡不强制买包，年底交房，小学初中为（南师附小+科利华）铁北分校。

　　本周获悉，区域热盘文璟和颂的销售陆续转战到保利博雅和著，销售表示项目正在清盘，随时收官。早在上个月文璟和颂就发布清盘通知，部分房源给出特惠价，吸引不少人下定。

　　今年河西、鼓楼都有卖地，唯独南部新城，至今一块地没出让，新盘也只有中信泰富九庐一盘上市，整个小区货量适中，468套房子，按照目前流速，预计明年一季度就能清盘。

　　首开桃园金茂府，整个项目仅剩10套房子不到，都是建面约185㎡四房产品。而市场关注度最高的143㎡户型，早在9月份就已售罄。

　　据悉，靠近小区西北侧还有一块空地，面积不大，大概1-2栋楼的样子，目前金茂正在接洽，如果谈下来，不排除会打造桃园金茂2.0产品。

　　马上12月金基龙江G16项目会入市，体量mini，三栋楼仅80多套房子，计划首开一次性全部推出，户型建面约143-180㎡，市场放风价6.5万/㎡。

　　此外，就在上个月，鼓楼滨江挂出一幅低密地，长条形，容积率1.05，限高24米，将在本月28号出让。

　　跟新区发展思路不同，鼓楼作为南京老城区，开发早，配套趋于成熟，新房常年处于断供状态（供不应求），这几年区域内宅地补给，要么是拆迁腾挪，要么是工业用地变更，体量都不大。这也导致了鼓楼小桃园至龙江一带，但凡有新房上市都会被疯抢。

　　客观说，河西新房供给不算少，品类丰富，总价段位从500万-2000万的房子都有，鱼背四大豪宅最先上市的中宁府，货量也跑的差不多了，还有少量198㎡、268㎡房源在售。

　　天琴华樟属于南京前1%的盘，孤品一般的存在，位置绝版，产品稀缺，建面约300、345、385㎡阚江大平层，基本没有竞品，客群纯粹，卖一套少一套。目前仅剩高区和低区房源在售。

　　剩下的伟星长江之歌，四代宅中海江南玖序还有不少货值，但总价段也不是一般人能企及的，不太可能像刚需盘一样为了走量疯狂打折，追求资产保值、避险的家庭，依然会把这些豪宅作为首选。

　　11月份江心洲贤坤花园、河西中四代宅招商金陵序、中建合玺东方都会入市，短期内河西新房竞争压力不会改变。明年还有奥体建设G88、永初路奥体建设G11，头部豪宅和普宅的分化会越来越明显，项目选不对，一不小心就被迭代了！

　　客观说，这一轮市场调整，南京撕下高房价标签，让一批人成功捡漏上车。而随着中央自上而下浩浩荡荡的去库存、供地策略的转变，一边是新房库存在被加速消化；另一边，开发商也抢占窗口期排队入市。

　　接下来，由于内外部大环境的变化，国内提振市场，刺激消费的动作不会停滞，放水或许会加速到来，楼市止跌企稳只是时间问题。

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